Бизнес на перепродаже домов. что такое флиппинг и как на нем заработать?

Расходы на строительство

Составляя бизнес-план, учтите все возможные расходы и включите их в стартовый капитал. Даже небольшое предприятие требует немалых инвестиций.

На первых этапах следует заложить в затратную графу расходы в рублях на:

Наименование	Цена в рублях
Покупку земельного участка	500 000
Приобретение стройматериалов	700 000
Покупку инструментом и аренду спецтехники	200 000
Заработную плату сотрудникам	250 000

Затраты на транспортные расходы, оформление предприятия, рекламу выльются минимум в 100000 рублей.

На строительство одного здания потребуется 1750000 рублей. Продать можно в два раза дороже. Цены зависят от региона, объема работ, стройматериалов и сложности проекта. Выгоднее возводить и продавать маленькие недорогие дома. Роскошные коттеджи практически неликвидны.

Основные вопросы о бизнесе на дому

Почему выгодно открывать домашнее производство ?

• 3d принтер для строительства домов как бизнес

  Вы экономите на аренде. Работать можно в домашней мастерской или в гараже, а сэкономленные средства вкладывать в другие нужды – например, в закупку материалов или рекламу. 

• Возможность отсрочить оформление. Такое производство на первых порах может быть неоформленным официально. Это лишь временная мера, которая позволит попробовать свои силы в бизнесе и встать на ноги. Предприниматель может вначале наладить производственный процесс, усовершенствовать свои навыки, найти первых клиентов, а уже потом зарегистрировать свою деятельность. 

• Мини-производство не требует серьезных вложений. Для начинающего предпринимателя это существенное преимущество. 

• Вложенные средства быстро окупаются. Получить прибыль можно уже после первой проданной партии товара. 

• Малое производство открывает большие перспективы. На основе домашнего цеха можно открыть полноценное производство, если постоянно развивать и совершенствовать свое дело. 

Но стоит также рассмотреть и недостатки домашнего цеха. Не всякий товар можно изготавливать на дому. Например, могут возникнуть проблемы с производством продуктов. Еще одна сложность — ограниченное число клиентов. Крупные организации вряд ли будут сотрудничать с предпринимателями, которые ведут свой бизнес без офиса и серьезного стабильного производства. Чтобы продать свою продукцию, предпринимателю нужно искать покупателей. И желательно оценивать каналы сбыта до начала производства

Как выбрать идею для домашнего производства?

Для этого необходимо ответить на несколько вопросов:

• Что сегодня пользуется спросом у потребителей?

• Какой уровень конкуренции на данном рынке?

• Каков объем стартовых вложений?

• Сколько на этом реально заработать?

• Есть ли у вас знания и навыки, которые помогут в работе?

• Есть у данной идеи перспективы развития?

Ответив себе на эти вопросы, можно оценить любую бизнес-идею с точки зрения предпринимательских возможностей, прибыльности и перспектив

На старте важно определиться: вы будете продавать, что произвели, или производить то, что будет продаваться. Очень часто начинающие предприниматели допускают ошибку

Вначале открывают производство, а уже потом сталкиваются с проблемой как это продать.

Что такое производство?

Производство это вид деятельности направленный на создание какого-либо продукта.  В коммерческой деятельности производство характеризуется созданием добавочной стоимости. В современной трактовке процесс производства подразумевает преобразование как материальных ресурсов так и не материальных услуг и благ, таких как технические изобретения, научные открытия, искусство, финансовые услуги, здравоохранение и другие. 

03.01.2020

Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал

Мифы о доходном доме

Вот самые распространенные мифы:

Ипотека — это вечная кабала

Уровень реальной инфляции в РФ — примерно 10% в год, что примерно соответствует ставке по ипотеке. То есть фактически это та же самая сумма, на которую обесценятся ваши сбережения, если вы просто оставите их как есть. Причем платеж фиксированный, а ценность денег с годами падает. То, что сегодня кажется внушительной суммой, лет через 10 будет эквивалентно одному походу в магазин или в ресторан. 

При этом ипотека будет выплачиваться не из ваших денег, а из платежей арендаторов.

Вы берете деньги у банка, с его помощью покупаете недвижимость и сдаете ее в аренду, после чего отдаете банку половину денег. Вторая половина — это ваш гарантированный пассивный доход на всю жизнь. На эти деньги можно жить, оплачивать счета, путешествовать. С каждым годом квартира все больше становится вашей — через 10-20 лет вы полностью ее выплатите. 

Сложности получения крупной ипотеки

Несколько лет назад мне одобрили ипотеку на 17 млн рублей. При этом я жил в Липецке, а дом покупал в Подмосковье. Есть алгоритм, который позволит получить одобрение ипотеки на большую сумму. 

Никому не нужны малогабаритные студии

Самая маленькая студия площадью чуть больше 13 кв. метров имеет 100% заселяемость и ежегодно генерирует 180 000 рублей. Есть люди, которым интересны именно такие студии за городом — они ценят преимущества жизни “на земле”, рядом находится работа/учеба и т.п. 

Вашу недвижимость в любую секунду могут снести, а студии нельзя продать

Количество доходных домов, которые запустили наши ученики — более 60. Ни один из них до сих пор не снесли. Возможно, где-то когда-то это происходило, но только в том случае, если дом был построен незаконно (например, на земле ИЖС). 

Нужно понимать, что мы не планируем продавать эти дома по долям. Если необходимо, дом продается целиком как действующий бизнес. При соблюдении всех правил никаких проблем не будет. Получение прибыли с собственной недвижимости никак не противоречит законодательству РФ. 

Как открыть строительный бизнес?

У предпринимателя имеется два варианта:

1. Приобрести готовую строительную фирму, у которой в порядке документы, в наличии собственный штат сотрудников, производственные мощности, необходимое для работы оборудование. Компания должна иметь авторитет и постоянных клиентов.
2. Всё начать с нуля, постепенно выстраивая этот прибыльный, но нелёгкий бизнес.

Покупка готовой строительной фирмы

Первым шагом будет заключение договора купли-продажи компании с её действующим владельцем. Потребуется назначение нового директора/генерального директора фирмы.

Заключая подобную сделку, необходимо соблюдать осторожность. Если готовая строительная фирма приобретается в юридической компании, убедитесь, что действующий на тот момент учредитель является реальным человеком

Случаются варианты подставной “куклы” или просто вымышленного лица, имеющегося только на бумаге, выступающих в роли учредителя. Обычно в стоимость готовой строительной компании включаются затраты на процедуры по оформлению изменений в документах. Если учредитель впоследствии окажется подставным, расходы на оформление и разбирательства лягут уже на покупателя.

Важно тщательно изучить пакет необходимых документов, который покупатель получает при приобретении готовой строительной фирмы. Такой пакет документов обязательно содержит:

1. Устав фирмы.
2. Свидетельство о постановке на учёт в налоговых органах.
3. Печать компании.
4. Свидетельство о государственной регистрации.
5. Решение о создании фирмы.
6. Коды статистики – Госкомстата, ОКВЭД и др.

Как определить стоимость покупки строительного бизнеса?

Для определения стоимости бизнеса, как правило, используется следующий принцип. Берется доход (чистая прибыль) фирмы за год, а затем умножается на мультипликатор. Полученное число – и есть стоимость фирмы. К примеру, доход фирмы в год составляет 10 млн. руб., а выбранный мультипликатор – 20. Тогда стоимость строительного бизнеса будет составлять 200 млн. руб. Как правило, предметом обсуждений при покупке является мультипликатор. Его значение может в среднем колебаться от 12 до 30. По сути, число 12 – срок окупаемости равный году. 20 – двадцать месяцев окупаемости и т.д.

Формула расчета стоимости строительного бизнеса = Чистая прибыль бизнеса за год * Мультипликатор

Строительный бизнес с нуля: необходимые документы

Для строительной фирмы, которая занимается постройкой домов, подойдут следующие организационно-правовые формы – ООО, ЗАО, ОАО. Наиболее оптимальная юридическая форма для фирмы – ООО, так как при ней вам придется работать с меньшим количеством документации. В таблице ниже представлены необходимые документы для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, так и юридического лица.

Форма организации бизнеса	Преимущества использования	Документы для регистрации
ООО (общество с ограниченной ответственностью)	Используется для открытия кафе для привлечения заемных средств и масштабировании бизнеса, а также если вы хотите продать бизнес или долю в бизнесе.	заявление по форме №Р11001; устав ООО; решение об открытии ООО или протокол при наличии нескольких учредителей (партнеров); квитанция об оплате госпошлины (4000 руб.); заверенные у нотариуса копии паспортов учредителей; заявление на ЕНВД или заявление о переходе на УСН (иначе будет по умолчанию ОСНО); вступление в СРО для получения строительного допуска (саморегулируемая организация). По закону уставной капитал ООО не может быть меньше 10 000 руб.!

Стоит заметить, что налоговый режим – УСН вы можете применять если суммарный валовый доход за год не превысил 60 млн. руб., численность вашей фирмы до 100 человек, а стоимость нематериальных активов не превысила 100 млн. руб.

Коды ОКВЭД для открытия строительного бизнеса (класс “45” – Строительство, в него входят 5 подклассов):

45.1 – Подготовка строительного участка.

45.2 – Строительство зданий и сооружений.

45.3 – Монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений.

45.4 – Производство отделочных работ.

45.5 – Аренда строительных машин и оборудования с оператором.

Законодательство РФ обязывает каждую строительную фирму вступать в СРО (саморегулирующая организация). Без членства в СРО фирме позволяется выполнять только отделочные работы и косметический ремонт. Для вступления в СРО надо предоставить учредительные документы, имеющиеся строительные сертификаты и заявку на участие. Заявка будет рассмотрена обычно в течение месяца.

Виды услуг, выполняемых строительными организациями:

• отделочные и ремонтные работы разных уровней сложности;
• изыскательные и геодезические работы;
• строительство зданий, сооружений, строений разных уровней сложности.

Технология строительства каркасных домов

Каркасно щитовые дома – это проекты, собранные своими руками из подготовленных заранее панелей на основе натурального природного сырья, например, дерева. Важным свойством таких дачных домов является теплоизоляция. Каркасный дом весьма легок при сборке и требует намного меньше строительного материала. Это означает, что они экономичные и, следовательно, обходятся намного дешевле.

Проекты таких домов привлекают, так как каркасно щитовые постройки не продуваемые и обладают высоким показателем теплозащиты. Их стены образованы из одного или нескольких щитов, имеют модульное оформление, которое используется при дальнейшей сборке, и состоит из нескольких слоев, таких как:

Верхний слой

1. Наружная обивка, изготовленная из сайдинга;
2. Защитная пленка от ветра;
3. ОСП плитка;
4. Утеплитель, изготовленный из минеральной ваты.

Внутренний слой:

1. еще одна плитка ОСП;
2. пленка для пароизоляции.

В процессе конструирования и построения каркасно щитовых домов своими руками необходимо уделять достаточное количество внимания правильной сборке фундамента, исходя из всех технологических и строительных требований

Важно соблюдать даже самую минимальную точность сборки, вплоть до двух миллиметров. Углы плит должны быть максимально точными

В конце завершения всех производственных и строительных этапов в итоге получается правильная конструкция монолитного типа.

Специалистам будет необходим станок ленточного типа, для того, чтобы было удобно ровно раскраивать SIP панели. Для этой цели весьма подходящей является модель станка «Авангард ЛС-50-4», который способен распилить панели в соответствии с чертежными данными. Кроме станка данного типа можно использовать в данном процессе и другие аналогичные приборы. Некоторые проекты дачных каркасно щитовых домов современного типа требуются соорудить своими руками  конструкции с непрямыми углами. В таких случаях ленточный станок придется как раз кстати.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Основная статья затрат в этой деятельности — закупка оборудования. Отечественное может стоить от 1 до 2 миллионов рублей. Можно сделать выбор в пользу готовых импортных производственных линий, но они обойдутся в сумму от 10 до 30 миллионов. По сравнению с этими расходами остальные (организация фирмы, найм рабочих, аренда помещения) обойдутся не более, чем в 200 000 рублей. Окончательный объем инвестиций будет зависеть от масштабов предстоящего производства.

Какое выбрать оборудование для производства щитовых домов

Приобрести необходимо количество станков, инструментов, оборудования:

• пилы автоматические и ручные;
• пресса;
• раскроечное оборудование;
• кромкообрабатывающий станок;
• шипорезный станок;
• оборудование для монтажа;
• электропогрузчики;
• стеллажи;
• молотки, шуруповерты, дрели, рашпили;
• транспорт для перевозки готовых конструкций.

Какой ОКВЭД для бизнеса производства щитовых домов

Выберем и пропишем в заявлении на открытие следующую кодировку:

• 41.1 «Разработка строительных проектов»;
• 43 «Работы строительные специализированные».

Какие документы нужны для открытия

При оформлении бизнеса по производству щитовых домов в первую очередь собственник определяется для себя с регистрацией формы собственности и узаконением бизнеса. Если речь идет о создании предприятия (а это оптимально для строительной компании по объемам выручки), то перечень документов будет следующим:

1. Заявления установленных государством образцов на открытие общества с ограниченной ответственностью.
2. Решение о создании ООО (с подписями собственников).
3. Копия квитанции по уплате государственной пошлины.
4. Подтверждение письменное оплаты уставного капитала, либо подтверждение о его достаточном уровне.
5. Учредительный договор.
6. Устав.
7. Коды ОКВЭД.

Какую систему налогообложения выбрать для производства щитовых домов

В качестве базы для налогообложения выбираем спецрежим — упрощенную систему УСН. Налоговая ставка в одном из вариантов составит 6% от грязного дохода либо 15%, но от чистой прибыли за вычетом всех операционных затрат. В зависимости от местоположения бизнеса, могут устанавливаться льготные ставки. После расширения бизнеса до объемов 150 миллионов выручки за год придется перейти на общие основания. Из преимуществ следует отметить, что предприятие может работать с поставщиками – плательщиками НДС, но будет вынуждено уплачивать в госбюджет налог на прибыль и налог с имущества.

Нужно ли разрешение для открытия

Строительные работы по возведению щитовых домов требуют проведения государственной сертификации, на основании которой будет принято решение о соответствии конструкций нормативам безопасности.

Общая концепция проекта

Строительство каркасных домов является одним из наиболее прибыльных и перспективных направлений в развитии малоэтажного строительства. Многообразие проектов и конструкций этих сооружений, малые затраты на возведение и отделку, простота технологий и отсутствие необходимости использования громоздкой техники создают привлекательные условия для того, чтобы заняться таким бизнесом.

В каркасном строительстве различают две основные технологии:

• Использование пола в качестве основания (платформы) для возведения вертикальных элементов строения;
• Применение стоечно-балочной системы, при которой вся каркасная конструкция будущего дома представляет собой комплекс соединенных между собой балок и стоек.

Обе эти технологии позволяют за счет увеличения длины вертикальных и горизонтальных элементов гибко корректировать площадь сооружений и их этажность. После возведения каркаса он подвергается двусторонней облицовке. Как правило, изнутри она выполняется из гипсокартона или дерева, снаружи – из влаго- и ветрозащитных материалов. Между облицовочными слоями располагается утеплитель.

Преимуществом каркасного строительства является также возможность его сочетания со щитовым, когда щит с обвязкой закрепляется на каркасе, обшивается с двух сторон, между которыми прокладывается утеплитель. Вложения в строительство таких домов невелики, поэтому они приобретают все большую популярность в России. При использовании качественных материалов и надлежащем уходе за домом гарантированный срок его эксплуатации составляет не менее 50 лет. По сравнению с кирпичным, расходы на возведение каркасного дома ниже примерно на 25-30%. Кроме того, нет необходимости использовать дорогостоящее специализированное оборудование и технику – возвести такой дом может небольшая бригада строителей всего за несколько недель, причем в любое время года, потому что в технологиях нет так называемых «мокрых» процессов.

Наш пример рассматривает использование технологии «ДКР», разработанной опытными специалистами-практиками в области возведения каркасных сооружений. Они отмечают высокую доходность строительства домов по данной технологии, что подтверждает наш бизнес-план по строительству каркасных домов с расчетами.

Строительство жилья

А теперь тщательно изучим преимущества и недостатки возведения жилого объекта собственными силами или посредством привлечения профессионалов. Следует отметить сразу, что строительство обладает значительно меньшим количеством минусов, нежели приобретение готовой постройки.

При возведении жилья застройщик может учесть все личные пожелания к будущему жильюИсточник peakpx.com

Преимущества

Наряду с иными вариантами строительство жилого объекта собственными силами обладает широким спектром преимуществ, в числе которых следующие:

Возможность выбора.

Решение о проведении строительства собственными силами предоставляет возможность выбора не только проекта будущего жилого дома, но также ряда иных, не менее важных критериев, в числе которых месторасположение земельного участка, расположение дома, надворных построек.

Возможность составления проекта.

При разработке проекта имеется возможность учета всех пожеланий, в числе которых расположение и количество комнат, санузлов, дополнительных помещений.

Возможность внесения незначительных изменений.

На определённых стадиях строительства застройщик имеет возможность незначительно изменить планировку будущего частного дома, варианты расположения комнат, виды материалов, которые необходимо приобрести, к примеру, для внешней и внутренней отделки.

С особенной ответственностью при строительстве нужно отнестись к выбору строительной компании, которая будет проводить этот процесс. Следует знать, что выбор в пользу так называемых «серых бригад», то есть, лиц, не имеющих лицензии в сфере строительства, с высокой долей вероятности приведет к получению постройки низкого качества. Экономия в данном случае неразумна.

Возможность самостоятельной разработки проекта – одно из весомых преимуществ частного строительстваИсточник yandex.ru

Для постройки дома, имеющего письменные гарантии, требуется обратиться в строительную компанию, зарекомендовавшую себя на рынке услуг, и обладающую положительной репутацией. Кроме того, можно практически полностью себя обезопасить, если воспользоваться услугами технадзора – наём стороннего специалиста, который будет контролировать стройку и следить, чтобы всё соответствовало ГОСТам и СНиПам. Вы полностью контролируете стройку, даже не имея строительного образования.

Недостатки

Что касается недостатков строительства, то, при условии соблюдения всех норм и правил, они сведены к минимуму практически полностью. Однако стоит помнить, что при строительстве есть вероятность столкнуться с такими минусами:

Низкий уровень профессионализма привлечённых строителей.

А это означает высокую вероятность различных нерациональных действий, которые могут привести к низкому качеству возводимой постройки, а также порче материалов. Однако предупредить подобный вариант более чем просто – достаточно сделать выбор в пользу профессиональной строительной компании.

Вероятность приостановления процесса строительства.

При наличии недостаточного количества финансовых средств, а также, например, при столкновении застройщика с бюрократическими проволочками, которые могут возникнуть при неверном оформлении документации, стройку придётся заморозить на определённое время.

Впрочем, при рациональном подходе к планированию процесса постройки вполне можно избежать и этих неприятностей, тем более, что если заказывать строительство дома с услугой «под ключ», то решением всех «бумажных» вопросов также занимается строительная компания.

Заключение договора о возведении дома со строительной компанией – главный залог успешной постройкиИсточник door-lux.ru

Видео описание

Наглядно о сравнении покупки нового и строительства дома с нуля:

Видео описание

Как строить – самому, с бригадой строителей, или обратиться в строительную компанию:

Коротко о главном

Итак, подведём итоги рассмотрения вопроса о том, что выгоднее строить дом или купить готовый.

Разумеется, приобретение уже готового жилья исключает необходимость заниматься процессом строительства, а также экономит время.

Однако непосредственно в финансовом плане этот вариант далеко не всегда является выгодным, кроме того, предыдущий собственник может установить цену, несоразмерную качеству использованных материалов и постройки в целом.

Отсюда делаем выводы – строительство жилья имеет весомое преимущество перед покупкой, позволяет сэкономить силы, время и, что самое важное, финансовые средства

Ещё немного внимания!

Составление бизнес-плана

Бизнес-план для строительной компании с нуля оформляется на стадии планирования предпринимательской деятельности. Его целью является обеспечение грамотной организации старта и дальнейшего функционирования компании. В проекте определяются с видами работ и с условиями, необходимыми для их выполнения. В нем также охватываются вопросы о поиске клиентов и продвижении бизнеса.

Преимущества планирования до старта бизнеса

Благодаря бизнес-плану, становятся наглядными расходы, поэтому, на этапе планирования предприниматель имеет возможность просчитать, сколько денег нужно вложить в проект и продумать, какая финансовая стратегия ему подойдет. Основные разделы в бизнес-плане:

1. Резюме, в котором нужно отразить цели и задачи субъекта хозяйствования, а также направленность планируемых услуг.
2. Анализ ниши и оценка жизнеспособности в ней проекта.
3. Описание услуг.
4. Общее описание субъекта предпринимательства с раскрытием информации о планируемом формате деятельности и о перспективных намерениях в отношении продвижения.
5. Организационный план с отражением информации о законодательной базе, которая должна учитываться при ведении деятельности, сроков реализации каждого этапа проекта.
6. Маркетинговый план с анализом потребностей потенциальных клиентов и конкуренции, с выявлением рисков бизнеса, с определением способов сбыта и стратегии продвижения товара.
7. Производственный план с планируемыми к реализации технологиями, под которые подбираются оборудование, персонал для его обслуживания, определяется его квалификация, а также рассматривается вопрос о целесообразности покупки или аренды помещения.
8. Риски предприятия и способы сделать их минимальными – выявление факторов, которые могут негативно влиять на результаты деятельности и предложения способов их устранения.
9. Расчеты.