5 способов получать пассивный доход от инвестиций в недвижимость на рынке ценных бумаг

Содержание:

Что такое коммерческая недвижимость

Инвестировать на сегодняшнем рынке недвижимости можно в ряд категорий объектов. Основные два направления – это рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Что касается жилой недвижимости, то здесь все просто – это квартиры в новостройках и вторичном рынке, а также индивидуальные дома. Инвестировать в жилье просто, вам необходимо найти желаемый объект на рынке и приобрести его для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Риски на рынке жилья минимальные и основную их часть несет застройщик.

Инвестиции в коммерческие площадки, в отличие от вложений в жилье, имеют массу особенностей. Во-первых, коммерческих видов объектов на рынке гораздо больше, это любые площадки, которые используются в коммерческих целях. Во-вторых, коммерческая недвижимость способна приносить гораздо большую прибыль, так как она часто зависит от успешности бизнеса и если проект оказался востребованным, коммерческий объект приносит соответствующий высокий доход. В-третьих, рынок коммерческих объектов более рискованный и в отличие от жилья объекты имеют свойство как быстро дорожать, так и дешеветь – в зависимости от условий на рынке. Одним словом, инвестиции в недвижимость более сложный способ заработка, чем вложение в жилье, но при правильном подходе он способен приносить гораздо большую прибыль.

На что есть спрос

В Москве существует множество самых разнообразных предложений. Самыми востребованными являются помещения, рассчитанные на размещение салонов красоты, аптек, продовольственных магазинов, кофеен. В новых районах и жилкомплексах популярна недвижимость любых форматов, потенциально интересных будущим новоселам. Это магазины различного назначения, медцентры, спортивные студии, детские центры и пр. Лучше всего расходятся помещения, расположенные в местах с высоким уровнем проходимости, а также высокой плотностью населения поблизости.

По словам брокера агентства Century 21 Milestone Сергея Коршунова, идеальный вариант — объекты, расположенные на первых линиях жилых домов. Имеют высокое значение разумные цены и ясные потоки покупателей. Самым высоким будет оборот у недвижимости, для которой достаточно четко просчитывается хороший трафик. Активно торгуются и сдаются в аренду помещения в бизнес-центрах и ТРЦ. Ряд инвесторов предпочитает именно такие объекты. А вот спрос на расположенные в глубине района помещения свободного назначения заметно хуже.

По поводу приобретения оптимальных офисных помещений лучше обращаться за консультациями к специалистам этого рынка (хотя и относительно торговых площадок такой совет совсем не лишний). К офисным помещениям требуется особый подход, тут не обойтись без четкого бизнес-плана с отчетливым пониманием всех нюансов— где помещения находятся, кем и как долго они могут быть востребованы.

По мнению предправления ГК «Миэль» Оксаны Вражновой, вряд ли инвесторы с небольшим размером капитала потянут покупку недвижимости в бизнес-центрах высокого класса, расположенных в местах с хорошей деловой активностью. Более же простые предложения несут много рисков, основным из которых является потенциальный простой помещения. Поэтому вложения в коммерческую недвижимость без профессионального управляющего могут привести к убыткам.

Банковские вклады

Один из консервативных методов пассивного дохода, знакомый каждому — положить деньги в банк под процент. Однако даже у привычных нам вкладов есть свои тонкости.

Заключить срочный договор

Вы сможете хранить деньги в банке от месяца до года. Если не хотите потерять часть прибыли, забрать средства лучше по истечении срока хранения. В некоторых случаях банки дают возможность частично снять средства без потери процентов. 

Положить средства до востребования

В этом случае снять деньги можно в любое время как частично, так и полностью, но из-за этого обычно процентная ставка по такому вкладу ниже, чем по срочному. Если вы захотите забрать часть средств, проценты будут дальше начисляться на остаток. 

Пример. Вы положили 200 тыс. рублей под 4% годовых, а через полгода решили снять половину. За этот период вам выплатят четыре тыс. рублей. На оставшиеся средства на счете далее будут начисляться проценты по той же ставке — 4%, которые ещё через полгода составят уже две тыс. рублей (так как проценты будут начисляться уже на 100 тысяч).

Хранить деньги с капитализацией

Банк не переводит начисленные проценты на отдельный счет, а добавляет их к изначальной сумме. В итоге в следующем периоде вам будут начислять проценты на большую сумму. 

Пример. Вы положили те же 200 тыс. рублей под 4% годовых с ежемесячной капитализацией. Это значит, ежемесячно будет прибавляться около 0,33% от общей суммы. Через месяц вы увидите на счету 200 667 рублей, а через год — 208 148 рублей. Без капитализации сумма была бы 208 000 рублей.

На коротком промежутке времени разница между сложными и простыми процентами (с капитализацией и без) крайне мала, однако на многолетнем горизонте капитализация процентов влияет на результат очень драматически.

Хранить в валюте

Положить средства можно в рублях или в иностранной валюте. Такой вклад ничем не отличается от любого другого — в конце срока вы получите назад вложенные средства с процентами в той же валюте.

Важно то, что с 2021 года с дохода по банковским вкладам нужно платить подоходный налог по ставке 13%. Раньше платить нужно было только если ставка превысила определенную величину: ключевую ставку ЦБ плюс пять процентных пунктов

С учетом нового налога, чистая доходность вкладов для крупных инвесторов заметно снижается.

Порог входа. От 1000 рублей.

Доходность. Процентные ставки зависят от конкретного банка. В среднем, это от 5% до 7% годовых.

Риски. Хотя депозиты являются наиболее надежным видом сохранения денег, ключевым риском является отсутствие какой-либо защиты от инфляции и девальвации. Если завтра цены вырастут в два раза и на 1000 рублей можно будет купить в два раза меньше товаров, то 1000 рублей на депозита потеряет свою ценность так же в два раза.

Как подстраховаться. Держать вклады в разных валютах. Также при сумме вклада более 1,4 млн рублей лучше распределить деньги по разным банкам, чтобы в одном лежало не более 1,4 млн рублей. В случае банкротства, агентство по страхованию вкладов выплатит эту сумму.

Не рекомендую к покупке:

Некапитальные строения.

О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.

Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.

Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и
требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается
медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто
не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.

Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям
становится более узкой, снижая ликвидность помещения.

Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.

Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика
большое внимание уделяют потенциалу района и локации. Как правило, удаленные от центра спальные районы — это
районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее
платежеспособной аудиторией

К тому же постепенно «стареющей»

Как правило, удаленные от центра спальные районы — это
районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее
платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».

Производственные площади.

Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень
специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие
нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.

Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение
с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую
такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового
арендатора будет очень проблематичным.

Складские площади и гостиницы.

Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке
коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.

В складской недвижимости наблюдается тенденция к
автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению
рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее
актуальными.

Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции,
поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать
покупку такой недвижимости.

Объекты большой площади.

Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие
объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы
«начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместо
одного помещения большой площади.    

Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будут
востребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которых
стоит серьезно подумать.

При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок
постоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе изменений
и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.

В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитика
от консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами в
области недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение для
смартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.  

На YouTube
могу порекомендовать каналы: Бизнес метр. Все о коммерческой недвижимости https://www.youtube.com/channel/UCuMt0vn9mR1guKuVjb5lOKw
и Люди недвижимости https://www.youtube.com/channel/UC4Z64gW8CGK6T7PRN62fw8g.
 

Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cian
и прочие.

Вам нужна консультация или помощь в выборе коммерческого
помещения? Позвоните по телефону, указанному в контактах или задайте ваш вопрос
через форму обратной связи.

Бизнесу нужны склады – спрос на них превысил допандемийный

На фоне ограничительных мер самым устойчивым на рынке коммерческой недвижимости оказался складской сегмент. Интерес к аренде и покупке складов для бизнеса не просто восстановился относительно весенних ограничений, но и нарастил спрос в сравнении с докризисным началом года. Причем в крупнейших городах бизнес стал чаще интересоваться покупкой складов (+15%), чем арендой (+7%). Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж – предприятия увеличивают именно складские мощности для онлайн-продаж, а не расширяют торговые точки.

В сравнении с весенним локдауном, когда весь бизнес был поставлен на паузу, активность потенциальных арендаторов складов выше на 57%, потенциальных покупателей – на 31%.

Чаще других арендой складов стали интересоваться в Казани (+122% в сравнении с началом года), Новосибирске (+67%), Уфе (+63%), Перми и Нижнем Новгороде (+62%). Обратная ситуация в Москве, где арендой складов стали интересоваться на 14% меньше, зато в Московской области спрос вырос на 15%. Меньшую активность проявляют и в Ростове-на-Дону (-14%), а также в Волгограде (-5%).

Покупка складов, как более серьезное вложение, интересует бизнес в Уфе (+119% в сравнении с докризисным началом года) и Нижнем Новгороде (+62%).

Не проявляют повышенный интерес к покупке или аренде складских помещений в Волгограде, Воронеже, Ростове-на-Дону и Самаре.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов

— Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот

Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Отели, апартаменты, кафе, рестораны

На самом деле на сегодняшний день существует огромное количество типов коммерческой недвижимости. В аренду сдаются помещения под отели, апартаменты с посуточной сдачей, кафе, рестораны, фитнес-клубы, развлекательные центры и даже социальные объекты. Помещение с выгодным местоположением в аренду может снять даже медицинский центр, бассейн или аэропорт. Поэтому сегодня чрезвычайно популярным видом заработка является строительство площадок под сдачу в аренду. Такие площадки могут быть созданы без предварительного проектирования будущего предназначения – если объект находится в центре города, то какую бы площадь, габариты и уровень обустройства он не имел, на него обязательно найдется покупатель или арендатор.

Читайте нашу статью «Как инвестировать в коммерческую недвижимость»

Доходнее жилья

На фоне падения доходности вложений в строящееся жилье частный инвестор все чаще обращает внимание на иные форматы недвижимости. Один из популярных – покупка нежилых помещений в составе строящихся или сданных жилых комплексов

Такие встройки используются под формат стрит-ритейла – продуктовые магазины, кондитерские, булочные, алкомаркеты, магазины стройтоваров, а также под предприятия общепита и сферы услуг – кабинеты стоматологии, салоны красоты, связи и пр.

Собственно, вариантов у инвесторов немного: приобрести встройку для последующей перепродажи, получения прибыли от сдачи в аренду или для организации там собственного бизнеса. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости NAI Becar Инны Кошельковой, около 60-70% таких инвесторов – это физлица. А доля ипотеки при сделках со встройками может доходить до 50%.

Использование заемных средств обусловлено довольно высоким входным билетом по сравнению с рынком жилья. Большинство экспертов называют минимальный порог инвестиций в 10 млн руб., то есть сумму, сравнимую со стоимостью двух квартир. Но чаще всего без 20-30 млн руб. на этом рынке не обойтись. В основном инвесторы охотятся за помещениями небольшого формата, самые востребованные объекты – площадью 100-150 кв. м. Сами застройщики не всегда мельчат и часто предлагают под покупку крупные секции – 1-2 тыс. квадратов.

В любом случае доходность от вложений во встройки эксперты обещают вдвое большую, чем от инвестиций в жилье, – 9-10% годовых. Некоторые эксперты называют цифры 12-14% годовых. Чем крупнее объект, тем больше с него можно получить прибыли, посадив туда больше арендаторов. «Окупаемость инвестиций во встройку в идеале составляет восемь-девять лет. Это со всеми затратами на амортизацию, индексации с учетом инфляции и пр. Но это касается только высоколиквидных объектов, которых на рынке встречается очень мало», – предупреждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Анна Жилина.

Как правильно инвестировать

Перед тем как купить или вложить деньги в объект, нужно его правильно выбрать.

Одним из ключевых моментов здесь является местоположение недвижимости

Важно, чтобы вокруг была соответствующая инфраструктура и все необходимые условия для успешного ведения бизнеса

Стоит проанализировать уровень конкуренции среди владельцев похожих проектов.

Грубо говоря, если Вы хотите купить магазин, то нужно ставить его там, где живет или ходит много людей, но, при этом, нет другого магазина, который продает такие же товары.

В таких условиях вести бизнес намного сложнее: продать, сдать в аренду или начать развивать свой бизнес будет проблематично.

Также, от места зависит то, насколько потребитель готов отдавать свои деньги за предложенные инвестором товары или услуги.

Например, в богатых районах, люди, естественно, готовы платить больше, равно как и будущие арендаторы.

Необходимо обратить внимание на стоимость объекта инвестирования. Довольно часто рынок коммерческой недвижимость предлагает завышенные цены на объекты, однако бывает и наоборот

Опять же, все зависит от политико-экономической ситуации в стране, местоположения объекта и личных интересов инвестора.

Каждый хочет продать дороже и купить дешевле.

Количество объектов

Перед инвестором может встать выбор: инвестировать в один большой объект или несколько маленьких.

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. Однако, с точки зрения рисков, вкладывать в один большой объект все свои средства не самый лучший вариант.

Большие дорогие объекты довольно дорого обходятся в обслуживании, ими намного сложнее управлять.

Даже в таких непростых условиях, имея 2-3 небольших коммерческих помещений, гораздо проще избежать застоя и поддерживать прибыльность купленного имущества.

На это есть несколько причин:

  • Небольшие объекты дешевле обходятся, чем крупные;
  • Мелкими объектами проще управлять и менять направленность бизнеса относительно каждого. То есть, если один объект пользуется спросом на аренду, а другому это не приносит прибыли, то мы можем выставить его на продажу или развернуть там свой бизнес. В случае с одним крупным объектом наша «гибкость» пропадает и вариантов становится гораздо меньше.
  • Инвестируя в мелкие объекты, проще выбирать сферу их деятельности. Например, один объект будет направлен на оказание услуг, второй на продажу товаров. Это помогает бизнесу оставаться на плаву и не уходить в убыток.

Примеры слегка грубоваты, но, тем не менее, становится понятно, почему не стоит инвестировать в крупный объект и вкладывать в него все имеющиеся средства.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

Необязательно покупать готовый коммерческий объект — вы можете купить его на любой стадии строительства или же соорудить самостоятельно, ведь способов заработка с таким инвестиционным инструментом существует сразу несколько. Что выгоднее, купить коммерческую недвижимость или построить самому, я расскажу далее в статье.

Покупка готовой и благоустройство

В центре города коммерческие помещения не должны пустовать. Даже если они пришли в упадок или выглядят не совсем презентабельно, то можно их выкупить отремонтировать, оборудовать и продать или сдать в аренду с хорошей выгодой. Ведь коммерческая недвижимость от застройщика будет стоить в разы дороже, чем сооружение, которое видало виды.

Как я уже отметила выше, в центре города каждый квадратный метр земли может быть использован и принесет прибыль своему владельцу. Например, если возле только открывшегося гипермаркета пустует территория или стоит заброшенное здание, то мудрый инвестор сразу оценит данный объект, как потенциально выгодный. Открывшийся крупный супермаркет привлечет большое количество потребителей в этот район, а значит все близлежащие коммерческие объекты также выгодно располагать в этой местности.

Строительство новой недвижимости

Преимущество строительства с нуля в том, что инвестор может сам выбрать где, как и для чего будет построена коммерческая недвижимость. Если вы избираете этот способ заработка на подобных объектах, то сами сможете выбрать наиболее выгодный район, расположение, спланировать особенности постройки и ее оформления.

Дело в том, что, проанализировав особенности того или иного района, вы можете заранее, по имеющейся инфраструктуре, определить какие коммерческие объекты будут актуальны через год или несколько лет, а значит новое сооружение будет пользоваться спросом и принесет отличную прибыль.

Инвестирование в готовое помещение

Вложить средства в уже готовый арендный бизнес – наиболее простой вариант, но он также имеет некоторые нюансы. К примеру, вы должны не просто купить уже готовое здание под магазин или кафе, но и оценить почему его продают – не по той ли причине, что данный объект расположен в невыгодном месте и попросту не приносит дохода своим владельцам?

Как инвестировать в бизнес читайте в отдельной статье блога. Кроме того, что выкупить готовое сооружение и сразу же выручить с него деньги, продав или сдав в аренду, инвестор может выручить из него максимум и, не только инвестировать в недвижимость, но и в бизнес. Конечно, для этого необходимо иметь определенные знания и умения, а также объективно оценивать, сможет ли данное предприятие в будущем развиваться и приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость является весьма выгодным инвестиционным инструментом, обгоняя по прибыльности даже жилую недвижимость, которая нынче пользуется таким спросом. Тем не менее, чтобы вложить средства в такой объект, необходимо иметь определенный опыт в инвестициях и уметь анализировать и прогнозировать, сколько конкретный объект недвижимости при имеющихся условиях сможет принести профит. Если вы хорошо владеете конъюнктурой рынка, то вполне сможете стать успешным инвестором в этой сфере и зарабатывать очень крупные суммы.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Какие существуют способы продажи коммерческой недвижимости – ТОП-3 основных способа

Продавать недвижимость в первый раз чертовски сложно и страшно, особенно для людей впечатлительных и не имеющих врождённой деловой хватки. Новичков нередко обманывают, вводят в заблуждение, «кидают» и «разводят».

Чтобы этого избежать, следует заранее решить для себя, как именно вы будете продавать своё имущество – самостоятельно или с привлечением профессиональных помощников. Сразу скажу, что первый вариант не подходит для новичков.

Рассмотрим все способы продажи обстоятельно и подробно.

Способ 1. Самостоятельная продажа

Этот способ стоит выбирать тем, у кого есть хотя бы минимальный опыт серьёзных сделок с недвижимостью. Если вы никогда не занимались такими делами, столкнетесь с трудностями уже на первом этапе. Например, не сможете адекватно оценить своё помещение и слишком занизите или завысите цену.

Ещё одно важное обстоятельство: чтобы самостоятельно заниматься продажей, нужно иметь неограниченный запас времени. Вы будете сами организовывать рекламную кампанию, отвечать на звонки, встречаться с потенциальными покупателями

Если у вас, помимо продажи, есть другие занятия, будьте готовы, что времени на них будет оставаться всё меньше и меньше.

Пример

Один мой знакомый по имени Ринат владел небольшим помещением, которое использовалось для торговли овощами и фруктами. Недавно Ринат переехал в другой район и решил продать точку быстро и без привлечения посредников. Повесил самодельный баннер, дал объявления в СМИ и в интернете.

Переезд и обустройство на новом месте занимали у Рината почти всё свободное время, но поначалу он ещё успевал отвечать на звонки и встречаться с желающими. Но постепенно их поток иссяк, объявление затерялось среди других подобных, а помещение так и стоит уже более 9 месяцев с сиротливым баннером «Продам».

Вывод: не умеешь продавать или нет на это времени, не берись. Делегируй эту задачу тем, кто может и умеет.

Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора

Частный маклер – это высококвалифицированный специалист, работающий независимо от агентств недвижимости. Поскольку такому «вольному стрелку» не нужно регулярно «отстёгивать» процент с дохода в корпоративный котёл, он берет за свои услуги меньше на 25-50%.

Но есть опасность, что вам попадётся аферист, непрофессионал или новичок. Среди частных маклеров с коммерческой недвижимостью работают единицы. Такого спеца можно найти в Москве или СПб, но, например, в Барабинске — сложно или невозможно.

В любом случае работать с ним, как и с ангажированным агентом, нужно строго по контракту.

Узнайте больше о частных риэлторах из соответствующей статьи.

Способ 3. Обращение в агентство недвижимости

Это оптимальный вариант для делового человека. Услуги агентства стоят денег, но эти затраты в конечном счете с лихвой окупаются. При условии, конечно, что вашим объектом занимаются настоящие профи с опытом ведения подобных дел.

У каждой конторы имеется готовая клиентская база, так что поиск покупателя, звонки и переговоры агенты берут на себя. Они же проследят за юридической чистотой сделки, займутся подготовкой и оформлением документации, финансовыми взаиморасчетами.

За хорошим риэлтором продавец, как за каменной стеной. Можно не бояться, что помещение уйдёт по дешёвке или его приберут к рукам мошенники.

О том, как работают агентства недвижимости, читайте более подробный материал.

Небольшая таблица наглядно демонстрирует основные плюсы и минусы всех способов продажи:

Хостел под чемпионат мира 2018 – доход 10 тысяч долларов в день

Чемпионат мира позволит заработать многим, и в первую очередь – владельцам недвижимости. Ведь в страну приедут сотни тысяч иностранных болельщиков, и их надо где-то разместить. А для небогатых болельщиков оптимальный вариант – хостел.

Им может стать любой доходный или имеющий несколько квартир частный дом. Нужно лишь разделить его на максимально возможное количество жилых зон, кровати взять двуспальные, плюс сделать косметический ремонт с околофутбольной отделкой. И тогда максимальная загрузка на время чемпионата вам обеспечена.

Стартовый капитал – 100-200 тысяч на ремонт, если вы уже владеем подходящим помещением.

Срок реализации – перепланировка готового дома под хостел займет одну–две недели, если же вы приобрели требующее ремонта здание, может затянутся на 1,5-2 месяца.

Доход составит 10-20 тысяч долларов в дни чемпионата, в дальнейшем он будет приносить 150-200 тысяч на обычной аренде.

Что нужно, чтобы начать зарабатывать?

Как и в любой другой сфере, в бизнесе на аренде коммерческой недвижимости перед началом работы предстоит согласовать юридическо-правовые аспекты. Для начала логично определиться, какой формат для вас приемлем: работа по найму или работа на себя. В зависимости от этого, можно принять решение, какую юридическую форму будет иметь ваша организация.

В данном случае возможны два варианта: ИП или ООО. Процедуры регистрации практически идентичны. Существуют небольшие различия в форме подачи регистрационных документов и их количестве.

Как самому зарегистрировать ИП? Для организации ИП потребуется паспорт физического лица, который будет вести предпринимательскую деятельность, регистрационная форма и оплата государственной пошлины в размере 800 руб.

Для организации ООО пакет регистрационных документов будет чуть больше. В него входит решение, устав, приказ о назначении ди⁠ректора, квитанция об оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб и договор аренды.  В этом случае вы сможете придумать красивое и запоминающееся название для своей организации и использовать его в рекламных целях.

Что выбрать ИП или ООО? В обоих случаях при подаче документов рекомендовано приложить заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения, иначе придётся платить больше 30% от доходов в казну государства. На УСН налоговая нагрузка будет составлять всего 6% от доходов.

Чтобы узнать тонкости процедур, связанных с поиском клиентов и заключении договор аренды стоит получить дополнительное образование в выбранной сфере деятельности. На тренинге преподают необходимые навыки для ведения переговоров, проверки документации и оценки стоимости аренды недвижимости в зависимости от ее характеристик.

Для того, чтобы работа была устроена потоковым методом, можно воспользоваться распространёнными рекламными механизмами. Это:

Таким образом, затраты на старте в сфере аренды коммерческой недвижимости будут составлять:

  • 10 тыс. руб. — регистрация юридического лица. Сюда же входят расходы на юридический адрес;
  • 10 тыс. руб. — создание сайта и реклама;
  • от 5 тыс. до 25 тыс. руб. — обучение.

Итого: 25 000 руб.

При удачном старте даже первый заказ сможет покрыть все ваши расходы. Это четверть заработной платы агента по недвижимости со средним доходом.

Так сколько зарабатывают на коммерческой недвижимости? Например, у вас есть производственное помещение и офис в Москве. Первое вы можете сдать за 50 тыс. руб. в месяц, а второе — за 100 тыс. руб. Таким образом, в месяц у вас будет выходить 150 тыс. руб. Отметим, что чем ближе офис к центру Москвы или любого другого города, тем цена будет выше. Также на стоимость влияют и удобное расположение.

Спрос на офисы класса А/B восстанавливается быстрее, чем на помещения класса C/D

Отсутствие локдауна по весеннему сценарию, несмотря на частичную «удаленку» в обязательном порядке, позволило поддержать спрос на рынке аренды офисной недвижимости. Текущая активность в крупнейших городах (население от 1 миллиона человек) оказалась на 68% выше, чем в весенний локдаун. В сравнении с докризисным началом года текущая активность ниже на 26%. В сравнении с июлем, когда заболеваемость шла на спад, спрос на офисы меньше всего – на 10%. Таким образом, сегмент аренды офисной недвижимости показывает минимальное падение во «вторую волну».

Более устойчивыми в пандемию оказались офисные площади классов А/B, которые выросли по спросу относительно весенних ограничений на 70%. В сравнении с началом года текущая активность ниже на 24%. Офисы классов C/D менее интересны арендаторам. В сравнении с весенними ограничениями спрос выше на 48%, относительно начала года активность ниже на 38%.

Высокая активность на рынке во многом связана с изменением стратегий компаний: после полугода «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Именно поиск новых форматов (в том числе «гибких» офисов) обеспечивает спрос на рынке. Оптимизация – главная причина поиска подходящего объекта. Но компании не готовы понижать класс (а вместе с тем – престижность) офиса.

Рынок офисной недвижимости в Московской и Петербургской агломерациях восстанавливается хуже, чем в других крупнейших городах. В сравнении с докризисным началом года (февралем) потенциальный спрос на аренду офисов ниже на 31% в Москве, и на 17% в Московской области. В Санкт-Петербурге падение чуть ниже – на 9%, зато в Ленинградской области офисами стали интересоваться реже на 55% – это самое большое падение среди остальных локаций.

Единственным городом-миллионником, где текущий спрос на аренду офисов в два раза выше, чем в начале года, – это Челябинск. Примерно в полтора раза активнее и арендаторы в Ростове-на-Дону (+60%), Воронеже и Перми (48% и 45%). В остальных городах прирост не столь заметный.

В сравнении с весенним локдауном абсолютно по всем городам текущая активность выше. Только частичные ограничения позволили рынку не просто «выжить», но даже нарастить активность относительно докризисного февраля за счет отсутствия сегодня столь же жестких ограничительных мер, как весной.

Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам

«Медленное восстановление активности на рынке коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге в сравнении с другими крупнейшими городами РФ объясняется изначально большим падением спроса во время весеннего локдауна, – отмечает Александр Павленко, директор по аналитике «Циан.Коммерческая недвижимость». – В текущих реалиях спрос обеспечен преимущественно стремлением переложить средства в более надежный актив. В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения – это самый гибкий формат, а именно способность к «трансформации» позволяет пережить турбулентность на рынке. Сложнее всего вернуть позиции офисам, которые вряд ли будут столь же востребованы, как раньше, даже после пандемии. Многие компании уже оптимизировали занимаемые площади или частично переехали в коворкинги».

Какой лучше выбирать район, старый или новый

Новички нередко склоняются к приобретению помещения в новом районе из-за невысокой суммы сделки либо проведения каких-то акций. Однако эксперты советуют крайне аккуратно подходить к выбору подобных помещений. Здесь легко ошибиться и совершить невыгодную покупку.

К примеру, новый ЖК может быть недостаточно заселен. Другая возможная проблема — перенасыщенность магазинами одинакового профиля (например, продуктовыми сетями). Следствием станет частая смена арендаторов с нестабильными арендными потоками.

Следствием подобного подхода для начинающего инвестора могут стать значительные потери средств. С целью минимизации рисков лучше взаимодействовать с профессиональными консультантами, способными дать полезный совет и помочь разобраться в ситуации. Другой вариант — просто выбирать густонаселенные и обжитые районы, в которых легко определить и распределение пешеходных потоков, и предприятий какой сферы деятельности здесь не хватает.

Антикафе – атмосферное место для души

Обычные кафе и рестораны зарабатывают, продавая с высокой наценкой еду и напитки, однако часто людям на самом деле нужно лишь место для встреч. И таким местом выступает антикафе, где люди платят не за еду, а за проведенное время. Еда может продаваться за отдельную плату, быть бесплатной (в ограниченном ассортименте), в некоторых антикафе ее разрешают приносить с собой.

Главное в организации популярного антикафе – удобное расположение (достопримечательности и культурные объекты города рядом – большой плюс) и дружеская атмосфера. Тогда посетители вам обеспечены.

Стартовый капитал – 200-250 тысяч на аренду, отделку помещения и мебель, но можно сделать и без вложения собственных средств.

Срок реализации – поиск помещения займет одну–две недели, ремонт около месяца.

Доход – в силу своей специфики антикафе не приносит сверхприбылей, но при высокой популярности на 100-150 тысяч рублей в месяц рассчитывать можно.

Управление доходным домом

Многие вкладывают заработанные в деньги в недвижимость, включая доходные дома, чьи квартиры сдают в аренду, но не каждый считает арендный бизнес основным. А потому профессия управляющего одним или несколькими доходными домами вполне востребована.

Вы будете размещать объявления о сдаче свободных квартир, показывать их потенциальным арендаторам, собирать деньги и поддерживать эксплуатационное состояние дома – ремонт электрики, сантехники и т.д. При наличии соответствующих навыков можно делать самому, или вызывать приглашенного мастера.

Стартовый капитал – 0 руб. Требуется лишь готовность работать. К работе можно приступать немедленно.

Доход от 30 до 100 тысяч,  но определяется соглашением с владельцем и размером дома. Обычно за управление берется что-то в районе 30%. Учитывая, что с дома получается 100-300 тысяч, сумма выходит очень приличная.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector